부동산 경매로 시세보다 싸게 낙찰받아서 이익을 봤다는 이야기를 한 번쯤은 들어 보셨을 겁니다. 이처럼 금전적 차익을 많이 볼 수 있는 부동산 경매에 대해서 알아보겠습니다.
경매의 장점
부동산 경매의 큰 장점부터 알아보겠습니다. 아무래도 경매는 입찰을 통해서 가격을 경쟁하기 때문에 집을 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 시세보다 싸게 산다는 건 이 경매라는 제도를 통해서 가능해집니다. 간단하게 설명하면, 돈을 빌린 채무자가 있습니다.
이 채무자가 빚을 갚지 못할 경우에 돈을 빌려준 채권자가 법원에다가 이 자산을 강제 매각할 수 있도록 요청하는 것입니다. 법원이 이를 적합하다고 판단하면 이를 수용하고 그 가격을 감정해서 경매로 시작을 넘깁니다. 사려는 사람이 있으면 가장 가격을 높게 써낸 사람이 이 자산을 낙찰받게 되는 것이고 사려는 사람이 없으면 가격을 좀 더 내려서 다음번에 다시 경매에 부치는 겁니다.
이러한 과정을 유찰이라고 부릅니다. 그래서 유찰받은 물건을 낙찰받으면 시세보다 부동산을 시세보다 부동산을 싸게 살 수 있다고 할 수 있겠습니다.
채권자들은 빌려준 돈을 회수할 수가 있는 것이고 채무자는 갚은 돈만큼 부채가 줄어들게 되는 것입니다. 여기서 살던 세입자도 순위와 낙찰금액에 따라서 본인의 보증금을 돌려받고 다시 나갈 수가 있게 되는 겁니다. 결론적으로 복잡하게 얽힌 문제를 경매를 통해서 모두에게 이로운 방향으로 해결해줄 수 있다는 것이 이 경매의 장점입니다.
그러면 경매를 통해서 얼마나 싸게 살 수 있을까? 한 번 유찰될 때마다 경매 시작 가격이 대략 20~30% 낮춰서 진행이 됩니다. 지역에 따라 이 저감률이 20%이기도 하고 30%이기도 합니다. 예를 들어서 경기도의 아파트가 유찰을 한 번 하면 감정가의 70%부터 최저가가 시작을 하는데 유찰을 두 번 했다고 하면 49%부터 시작을 하게 되는 겁니다. 그러면 이 집을 훨씬 더 싸게 살 가능성이 생기는 겁니다.
경매에 입찰을 하려면 입찰 가격의 10%를 보증금으로 걸어야 합니다. 이렇게 낙찰을 받고 나면 나머지 90%의 잔금을 45일 안에 납부를 해야 합니다. 보통은 자기 돈으로 다 내는 것이 아닙니다. 경락잔금대출이라는 것을 통해서 자금을 조달하고 나머지 돈을 자기 돈으로 메우는 방식으로 진행하는 겁니다.
경매를 하려면 먼저 경매 물건이 어디에 있는지 알아야 하는데 대법원 경매 사이트를 통해서 경매 물건을 검색하는 방법도 있고, 유료 경매사이트를 통해서 물건을 알아보는 방법이 있습니다. 부동산 경매를 처음 하시는 분이면 유료 경매사이트를 통해서 물건을 보는 것이 좀 더 이해하기 쉽습니다.
경매로 낙찰받을 경우에 세입자의 보증금을 떠안게 되는 경우가 있는데 유료 경매사이트는 이런 부분을 쉽게 분석해서 보여주기 때문에 권리분석 하기가 훨씬 수월 합니다. 권리분석은 얼마에 낙찰받으면 세입자나 채권자가 얼마를 받아갈 수 있고 혹은, 돈을 받지 못하고 낙찰받은 사람이 돈을 떠안아야 되는 것, 물어줘야 하는 돈이 있는 건지, 그렇게 된다면 얼마를 줘야 하는지를 알아보는 과정을 권리분석이라고 합니다.
예를 들어서 시세 5억짜리 아파트를 4억에 낙찰을 받았지만 전세 3억에 살고 있는 세입자의 보증금을 내가 돌려줘야 된다고 하면, 5억짜리 아파트를 4억에 낙찰받았다고 환호를 지를 게 아니라 3억을 더 얹어서 7억에 산 꼴이 되어버리는 겁니다. 즉, 2억이 손해가 나는 장사를 한 겁니다. 그래서 권리분석을 잘하고 대략적은 입찰 가격을 생각해두고 경매를 해야 하는 겁니다.
낙찰받는 과정
입찰을 하러 갈 때는 본인이 직접 가도 되지만 대리인을 보내도 됩니다. 먼 곳에 경우에는 경매 컨설턴트한테 부탁을 해서 입찰을 맡기는 경우도 있습니다. 입찰 가격의 10%를 내고 경매에서 최고가를 써낸 사람이 낙찰을 받게 되는 겁니다.
명도 하는 과정
보통 배당을 받고 나가는 세입자는 무난히 나가는 편인데 이사비를 요구합니다. 약간의 이사비는 스트레스 값이라고 생각하고 주는 게 서로에게 편할 수도 있기 때문에 보통 통상적으로 주긴 합니다. 이사를 해서 짐을 빼는 걸 눈으로 다 본 다음에 우리가 해야 되는 게 명도 확인서랑 인감증명서를 줘야 되는데 그전에 달라고 하는 사람들이 있습니다.
이사를 가야 돼서 돈이 필요하니 돈을 먼저 주라고 하는데 그걸 주고 나서 세입자가 안나 가버리면 문제가 발생합니다. 그러니 무조건 나가는 걸 보시고 나서 주시는 게 좋습니다. 배당을 받지 못한 세입자들이 나가지 않고 버틸 경우에는 법원에 명도 신청을 해서 강제집행을 해야 되는데 이렇게 하게 되면 시간 소모, 비용도 적지가 않습니다. 그래서 가급적이면 원만하게 해결하는 것이 좋습니다.
낙찰받은 집수리하는 과정
경매로 나온 집이니 고장 난 부분을 수리하지 안 했을 확률이 굉장히 높습니다. 경매로 집을 낙찰받고 나면 집을 수리하거나 인테리어를 통해서 집의 가치를 올리는 것이 좋습니다. 자신이 살든, 세입자가 살든, 집이 예쁘게 있어야 집의 가치가 오르게 됩니다. 그리고 세도 더 쉽게 받을 수가 있습니다.
마무리
이러한 과정을 거쳐서 경매가 완료가 됩니다. 경우에 따라 다르겠지만 보통 낙찰받고 4달 정도가 걸리는 과정입니다. 귀찮지만 내 집 마련을 저렴하게 할 수 있다면 경매도 해 볼만 할 것으로 생각됩니다.
